房通网:城市化、经济增长双轮驱动房地产发展

　　近年，我国房地产市场发展经历了一些波动，高速增长不在，于是乎整个房地产行业弥漫着悲观的气氛，好像谁从事房地产行业就是自废前程。这个世界没有你想象的那么好，也没有你想象的那般坏，房地产行业亦如此。

　　  思源房通网房地产研究中心总监刘水表示，当下，我国房地产行业表面上存在两大问题：一方面是一二线城市房价过高，另一方面是部分三四线城市供应量过大，其直接原因相同，就是“人“与”房“出现结构性错配，根源就是社会体制改革滞后，比如户籍制度改革进展缓慢，社会保障体制建设不完善，城镇化发展规划违背经济社会发展规律，等等。近期，思源房通网研究中心对一些发达国家的房地产行业发展历程进行研究，以期“他山之石”，以鉴我国房地产发展状况，理性客观看待市场波动，看待行业存在的问题，不夸大，不回避，乃正道。

　　  全球经济增长和房地产市场热潮大约每20年经历一轮转移，如上世纪60-70年代的德国、日本，70-90年代的韩国，本世纪以来的中国大陆等，房地产行业的发展与经济增长、城市化进程密切相关。城市化与经济增长是房地产发展的两大引擎，这已经被发达国家的经验所证明。城市化提供了房地产需求的“意愿”，经济增长从而提高收入提供了房地产需求的“能力”，有“意愿”、有”能力”的有效需求带动房地产发展。

　　  随着城市化率提升房地产出现迅速发展。美国房屋销售与城市化进程有密切关系，城市化提升带动房屋销售的增加，上世纪50-70年代的日本、60-90年代的韩国城市化率从30%左右上升到接近80%，随着城市化率的快速提升而土地价格也出现快速上涨，这些都表明城市化是影响房地产发展的重要因素。

　　  房地产发展与经济增长高度相关。美国随着人均GDP上升，房地产业增加值占GDP的比重在增加;德国房价指数随名义GDP增长率变化而变化，房价指数与收入指数走势相一致;日本地价上涨随着经济增长的变化而变化;韩国房屋建设量在经济发展的不同阶段表现出明显的阶段性。种种迹象表明房地产发展与经济增长高度相关，经济增长为房地产发展提供了基本动力。

　　  总之，尽管由于社会制度、经济结构、文化习俗、消费理念等诸多方面的不同，不同国家的房地产业发展方面不能进行简单的类比，但是城市化及经济增长与房地产业发展有着密切的关系，城市化与经济增长是房地产发展的双轮引擎，缺一不可。城市化从人口方面提供了房地产需求的“意愿”，经济增长从而提高收入提供了房地产需求的“能力”，有“意愿”、有”能力”的有效需求带动房地产发展。