一周楼市：去库存仍是当前楼市主旋律

　　风云变幻，谁主沉浮?如今的楼市如同好莱坞大片，走势跌宕起伏，引来前所未有的关注。小编带你走进一周楼市，看楼市风云变化。

　　　库存“两极分化”火炬区众多楼盘“断货”

　　日前，深中通道再次成为全省乃至全国焦点。记者11日从中山市政府获悉，深中通道已初步纳入国家“十三五”重点项目，工程可行性研究报告通过专家评审，成为国务院近期建设督办项目。

　　随着深中通道等重大交通基础设施在“十三五”期间启动建设，中山对外交通发展将迎来黄金时期，区位竞争优势进一步提升。那么，中山这个一直以来的“房价洼地”，是否会因此迈入“量价齐升”的新阶段?

　　A.火炬区楼价同比升一至三成

　　数据显示，今年的“金九银十”中山商品房月均销售量均已过万套。而这样漂亮的成绩单，对于最近一年的中山楼市来讲，并不是“金九银十”才有的专利。“深中通道”这四个字逐渐走进深圳和中山市民的视野之后，中山楼市就正式迈出热销的步伐，整个中山楼市也以此为转折点逐步回暖。

　　合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟告诉记者，受到深圳客影响，火炬区部分楼盘一个月成交量可达100多套。当前火炬区楼盘基本都超量完成销售任务，部分甚至提前把明年的体量也消化完。

　　随着火炬区楼盘销售量大幅度提升，楼盘价格也跟着水涨船高。当前火炬区楼盘价格与去年同期相比，均有10%—30%的升幅。例如，万科柏悦湾去年年底楼盘销售价格为6280元/平方米，如今，楼盘价格早已大幅度飙升。记者打电话到该楼盘售楼部咨询得知，当前该楼盘已经没有对外销售的房源，只能通过提前预订，且房价达到8000元—10000元/平方米。

　　量价的大幅度提升，让本来被边缘化的火炬区地皮也变得寸土寸金。如今，城区很多地产项目都将火炬区楼盘列为竞争对象。雅居乐相关负责人表示，未来公司的拿地政策虽然趋向谨慎，但中山仍将是该公司开发布局的重要城市之一。

　　B.产业转移将释放镇区需求

　　显然，深圳客的脚步已经不局限在火炬区，而是辐射中山主城区寻找新楼盘。对中山城区、泛城区的房源来说，虽然无法像火炬区一样“近水楼台先得月”，却拥有全市最好的教育、医疗、政府等资源，未来也将成为承接深圳客的重要地盘。

　　例如，今年10月份，因为火炬区“缺货”，深圳客开始转战中山路和博爱路沿线项目，东区成交环比上涨62%。去年年初，位于博爱路七路的君华硅谷曾推出特价房3980元/平方米起，不久前记者致电该楼盘得知，当前其售价已达5300元/平方米，而且还要等到明年3月才有新房推出。

　　业内人士分析，从更长远的角度看，未来深中通道的开通，势必会引起深圳产业转移，带动更多深圳人口在中山落地生根。正如番禺对于广州的意义一样，当深圳人习惯将中山当作自己的“后花园”时，不仅仅是中山城区、泛城区的楼盘，连中山各个镇区的楼盘都可能成为深圳人抢夺的地盘。那时候，中山无论是房价还是销售量，都可能迎来大跨越。

　　有房地产商向记者算了一笔账：当前，深圳常住人口1000多万，将近三2/3的人买不起房子，这意味着深圳有800多万的人口需要外溢购房。“中山常驻人口是300多万，如果能承接深圳1/3的外溢人口，中山的楼盘购买力就差不多翻了一番。”

　　C.楼市格局5年内或难改变

　　虽然中山目前多了深圳客的大力支持，但中山楼盘库存量“两极分化”的现象也让人捏了一把汗。

　　作为中山楼盘销售的主力军，目前火炬区许多楼盘均已“断货”，不少房地产商表示，预计明年2月份才能再推新房。火炬区的“缺货”，将在一定程度上影响整个中山楼市的楼盘销售量。记者从位于东区核心的保利林语售楼部得知，该楼盘从9月底就已经断货，要到2017年底才能有新货上市，当前只能通过认筹的方式预订，毛坯房价达6500元—7000元/平方米，比今年上半年每平方米高出1000多元。

　　就在火炬区出现严重“缺货”的时候，中山楼市另一种“异象”也随着出现了。镇区库存严重、房价持续低迷……这是近年来中山楼市看似繁华背后潜藏的阴影。

　　立足于中山本地，今年10月份，中山各镇区成交排名中，坦洲镇成交1683套，共15.8万平方米，位于镇区排名榜第一;火炬开发区成交1541套，共15.25万平方米，排名第二;东区成交1234套，共9.63万平方米，位列第三。

　　这“三甲”背后蕴含着当前中山楼市销售情况的一个惯例：当前，中山已经形成三足鼎立的形势。坦洲的主要客源来自珠海，火炬区的主要客源是深圳客，而市区楼盘销售量则更多代表市民的刚需趋势。但对于不少镇区而言，似陷入库存量巨大而无处消化的尴尬。

　　记者走访发现，位于横栏镇长安北路的胜球阳光花园，在横栏镇的楼盘中并不算差，但由于该镇库存较大，当前该楼盘销售的起步价为4300元/平方米，均价也仅仅是4800元—4900元/平方米，仍未能突破“5”字大关。在全市层面，以今年9月的数据为例，该月份共计13个镇区成交环比下降，分别是南头镇、神湾镇、东区、三乡镇、坦洲镇、南朗镇、西区、民众镇、板芙镇、阜沙镇、南区、东凤镇、黄圃镇。因此，不少业内人士认为，无论立足于当前的大环境，还是中山本身，未来5年里中山楼市的格局都难有大改观。

　　专家观点

　　中山经济研究院院长梁士伦：

　　未来房价稳中有升 镇区应有序开发

　　当前中山的房价处于珠三角的“洼地”，与广州、深圳相差巨大。但另一方面，中山无论是经济还是环境，均聚集诸多利好因素。在这种背景下，一旦深中通道建成并顺利通车，深中同城将成为现实，两地的生活方式和工作模式也会随着相互渗透。

　　当前，深圳房价远远高于中山，在深圳工作的大量年轻人均难以承受深圳过高的房价。一旦深中同城，中山的房价将对深圳的刚需人群有巨大的吸引力，将吸引大批深圳客过来中山购房置业。因此，未来中山楼市毫无悬念会稳中有升。

　　对于大多数人较为担心的，当前中山镇区库存巨大、难以消化的问题，其实，从中山本身来讲，中山的地域较小，镇区之间的经济差距也不大。随着深中通道、中开高速、深茂铁路等一大批交通项目的建成通车，中山的交通将会变得更加便捷，外来因素对中山楼市的影响也会逐渐从火炬区、东区向镇区辐射扩展。

　　因此，尽管当前中山镇区楼市库存巨大，但未来发展趋势同样备受看好，房价预计也会出现缓慢提升。对于镇区来讲，当前，房地产的开发程度相比产业发展程度较为超前，因此未来在楼市开发方面需适当放慢速度，通过有序开发让楼市逐渐步入良性循环。

　　评楼说市

　　要让“外来客”变成“回头客”

　　随着中山周边交通不断完善，外界渗透力量不断增强，未来中山楼市的前景无疑是美好的。不过，当前我们能看到的只是曙光，远远没有艳阳高照。

　　笔者有一位在珠海上班的朋友，花了60万元在坦洲买了一套房子。居住了之后发现，教育配套无法满足孩子的上学需求。为了孩子的明天，朋友只能咬一咬牙，花重本在珠海又买了一套学区房。

　　由此及彼，相信不少在坦洲买房的珠海客户都会碰到类似情况。固然，良好的区位优势让坦洲“近水楼台先得月”，不过，从长远的角度来讲，为居住者提供舒适的环境和到位的配套服务，才是留住外来人才之根本。

　　随着外来置业人群的不断增加，近段时间以至更长远的未来，中山各镇区的利好将越来越多。例如，在中山南部，坦洲、三乡邻近珠海，且楼价比珠海低很多，吸纳了大量珠海置业者;在中山东北部，三角、横栏片区紧邻广州番禺、南沙，使得番禺、南沙置业者转移阵地;在中山泛城区，火炬区随着深中通道即将开通的利好消息，已被深圳客抢购一空。未来，倘若中山顺德之间互通“空轨”，那么，包括小榄、东升、西区、石岐、港口、东区、火炬等镇区也都将受益。

　　因此，在进入中山交通黄金阶段以前，各镇区何不结合自身特点，事先做好服务、产业等各方面的规划?一方面，可在对接中加强双方沟通，了解对方在配套、产业等方面的需求;另一方面，中山镇区可结合外来客入住的需求，有计划地完善各类配套，以便未来能更好地对接和服务。

　　但愿，中山借“他山之石”，不断完善自身楼盘的配套设施，让外地客源既来之，则安之，而不是来了又走，成为“掉头客”。